Da igual de qué lado estés: vecino harto de maletas a las 3 de la mañana, o propietario que cuenta con ese alquiler. Desde el 3 de abril de 2025 las reglas del juego son otras — y quien no las conozca va a llevarse una sorpresa cara.
Durante años, la regla práctica era simple: si los estatutos de la comunidad no prohibían expresamente el alquiler turístico, el propietario podía ejercerlo. La comunidad iba por detrás, intentando frenar una actividad que ya estaba en marcha. La Ley Orgánica 1/2025 le ha dado la vuelta por completo a ese esquema.
La reforma introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, adoptada por una doble mayoría de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Ya no basta con que nadie lo haya prohibido: sin acuerdo favorable de la junta, la actividad no puede iniciarse legalmente.
Y en paralelo, el reformado artículo 17.12 LPH zanja la discusión que arrastrábamos desde 2019: la comunidad puede, con esa misma mayoría de 3/5, no solo limitar o condicionar la actividad, sino directamente prohibirla. El Tribunal Supremo ya lo había admitido en sus dos sentencias de 3 de octubre de 2024, pero ahora está escrito en la ley, sin margen interpretativo.
El propietario que quiera ejercer la actividad de vivienda de uso turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Art. 7.3 LPH, introducido por la LO 1/2025 · En vigor desde el 3 de abril de 2025Denegar nuevas viviendas turísticas es ahora lo más sencillo del mundo: basta con no aprobarlas. La aprobación exige 3/5; sin ese acuerdo favorable, no hay actividad legal posible.
Prohibir la actividad con carácter general mediante acuerdo de 3/5, que conviene elevar a escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad — no es imprescindible para que valga frente a los propietarios actuales, pero sí para que sea oponible a futuros compradores del edificio, que es donde suelen surgir los conflictos años después.
Actuar contra el piso turístico que opera sin permiso. Si alguien inicia la actividad después del 3 de abril de 2025 sin la aprobación de la junta, el presidente puede requerir el cese inmediato y, si no atiende, la comunidad puede acudir a la acción de cesación del art. 7.2 LPH — que en casos graves permite incluso solicitar la privación del uso de la vivienda por un tiempo.
Repercutir el sobrecoste: la comunidad puede aprobar que las viviendas turísticas paguen cuotas incrementadas hasta un 20%, compensando el mayor desgaste de zonas comunes.
La reforma no es retroactiva. Quien ya ejercía legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025, acogido a la normativa turística sectorial, puede continuar en las condiciones existentes (disposición adicional segunda de la LO 1/2025). Ahora bien, la frontera de esa protección es uno de los focos de litigio del momento: ¿basta con haber iniciado trámites administrativos antes de esa fecha, o hay que estar efectivamente operando con todas las licencias? Los tribunales aún no han fijado una posición uniforme, así que si tu caso está en esa zona gris, la documentación de fechas lo es todo.
El permiso de la comunidad no sustituye a las licencias. Son dos filtros independientes: aunque la junta apruebe, sigues necesitando cumplir la normativa turística autonómica y municipal (y el registro estatal de alquileres de corta duración). Y al revés: tener licencia turística no te exime de la aprobación de la comunidad.
Ojo si compras un piso "con licencia turística". Verifica si la comunidad tiene acuerdo de prohibición inscrito, si la actividad era anterior a abril de 2025 y con qué respaldo documental. Un piso anunciado como "ideal inversión turística" en un edificio que prohibió la actividad vale bastante menos de lo que parece en el anuncio.
Una nota territorial: en Cataluña este régimen no aplica tal cual, porque las comunidades se rigen por el Código Civil catalán, con sus propias mayorías y trámites. Si tu inmueble está allí, el análisis es distinto.
Cada situación es distinta. Cuéntanos la tuya y hacemos una primera valoración, sin compromiso.
Vecino que quiere frenar un piso turístico nuevo: comprueba primero si tiene aprobación de la junta posterior a abril de 2025. Si no la tiene, requerimiento del presidente y, si persiste, acción de cesación. Documenta las molestias por si el caso escala.
Comunidad que quiere blindarse a futuro: convoca junta con el punto expreso en el orden del día, adopta el acuerdo de prohibición por 3/5, certifícalo e inscríbelo en el Registro. Sin inscripción, el siguiente comprador del 3ºB puede alegar que no le es oponible.
Propietario que ya operaba antes de abril de 2025: reúne y conserva todo lo que acredite la actividad y su legalidad en esa fecha — licencia o declaración responsable, alta turística, historial de reservas. Es tu escudo frente a un acuerdo comunitario posterior.
Propietario que quiere empezar ahora: el orden correcto es junta primero, licencias después. Pedir la aprobación con una propuesta seria (seguro, normas de convivencia, gestión de ruido y llaves) multiplica las opciones de conseguir los 3/5 — y evita invertir en licencias para una actividad que la comunidad puede vetar.
La LO 1/2025 ha invertido la carga: el piso turístico ya no es libre salvo prohibición, sino que está condicionado a un permiso expreso que la comunidad puede simplemente no dar. Para los vecinos, es la herramienta que llevaban años pidiendo. Para los propietarios, no es necesariamente el fin de la actividad — pero sí el fin de hacerla sin contar con la comunidad, y quien tenga la actividad anterior a abril de 2025 debe blindar su posición documental ya, antes de que el conflicto llegue.
¿Tu comunidad quiere prohibir los pisos turísticos, o eres propietario y te han requerido el cese? Cuéntanoslo en una consulta gratuita y te decimos exactamente qué margen tienes según tu situación y tus fechas.
